В Пятигорске продолжают активно развиваться новые формы управления многоквартирными домами, среди которых товарищества собственников жилья считаются наиболее прогрессивными. Однако как в период их становления, так и в процессе деятельности они сталкиваются с многочисленными проблемами. Сегодня специалисты правового управления администрации города и МУ «Управление городского хозяйства» отвечают на вопросы, которые интересуют представителей ТСЖ.

Валентин Соколец, член правления ТСЖ «Эврика»: Правомочно ли требование установки общедомовых приборов учета на ГВС и электроэнергию? Почему теплоснабжающие организации запрещают приобретать импортные теплосчетчики, а также требуют при монтаже оборудования занижать диаметр входящей трубы? Какова форма оплаты услуги с учетом показаний счетчиков в ТСЖ - известно, что РКЦ не работает в этом плане с товариществами.

- Федеральный закон № 261 выдвигает в качестве обязательного требование установки приборов учета на все виды поставляемых ресурсов в многоквартирных домах в конкретные сроки - до 1 января 2012 г. Нарушение законодательства влечет применение административного, дисциплинарного и гражданского наказания. Несоблюдение лицами, ответственными за содержание многоквартирных домов, требований энергетической эффективности, предъявляемых к многоквартирным домам, а также их оснащенности приборами учета, проведения обязательных мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности общего имущества влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на юридических лиц (в том числе управляющие организации, ТСЖ) - от 20 до 30 тысяч рублей (глава 10, ст. 9.16 ФЗ
№ 261).

Установка тепловых счетчиков и другого оборудования осуществляется в соответствии с проектной документацией, которая заказывается у любой специализированной организации, проходит согласование с теплоснабжающим предприятием. Еще на стадии подготовки проекта определяется выбор приборов учета и диаметр подводящих сетей в зависимости от технических условий дома. Теплоснабжающая организация вправе выполнять проектные работы при наличии соответствующей лицензии.
Что касается платы за потребленный ресурс с учетом показаний приборов учета, то можно заключить договор на оплату услуг с банком, как и поступают многие ТСЖ. При этом председатель товарищества должен снимать показания с общедомовых приборов учета и производить начисления согласно норматива или с учетом показаний индивидуальных счетчиков, если таковые были предоставлены собственниками жилых помещений. Жильцы получают квитанцию, вносят в банк указанную сумму на расчетный счет ТСЖ, откуда деньги направляются поставщику ресурса.

Валентина Кузьмина, председатель ТСЖ «Небоскреб»: Нашему дому на ул. Адмиральского, 2, корп. 3 - 25 лет, четыре года назад мы создали в нем ТСЖ, взяв на свой баланс в довольно неприглядном виде, с ветхими коммуникациями и ни разу капитально не ремонтировавшимися лифтами. Подавали документы на участие в программе капремонта, но туда не попали. Будет ли продолжена программа в следующем году? Сейчас по центральному телевидению много говорят об угрозах, возникающих при эксплуатации старых лифтов. Ежегодно мы тратим на замену отдельных деталей и механизмов большие деньги. Существует ли адресная программа по ремонту лифтов и куда нужно обращаться за помощью, так как жильцам не по силам произвести его капремонт? И еще один вопрос: поликлиника № 2 и магазин закрыли проход, теперь все машины едут между нашим домом и детской площадкой, создавая угрозу безопасности жителей. К кому обратиться с целью наведения порядка?
- В данный момент в рамках муниципальной адресной программы капремонта реализуется пятая заявка. При условии дальнейшего финансирования из федерального и краевого бюджетов программа будет продолжена, а информация доведена до вашего сведения.

В отношении лифтов стоит напомнить, что они относятся к общему имуществу многоквартирного дома, а потому их ремонт и содержание полностью ложатся на плечи жильцов. К сожалению, с момента вступления в силу нового Жилищного кодекса ранее существовавшая федеральная программа по ремонту лифтового оборудования была завершена. В Пятигорске была реализована программа по замене лифтов, отслуживших нормативный срок эксплуатации, в муниципальном жилищном фонде на 2004-2008 гг. В период реализации муниципальной адресной программы капремонта многоквартирных домов Пятигорска была произведена замена старых лифтов по восьми адресам.

При использовании земельного участка ТСЖ стоит учесть положения п. 5 ст. 36 ЖК РФ: в соответствии с ним земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка, если необходимо обеспечить доступ других лиц к объектам, существовавшим со дня введения в действие ЖК РФ. Речь идет о так называемых сервитутах, и чаще всего это сервитуты для прохода или проезда через земельный участок.
В соответствии с п. 1 ст. 274 ГК РФ, п. 3 ст. 23 ЗК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости), землепользователь, землевладелец вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Например, к магазину, расположенному на соседнем земельном участке, нельзя пройти и проехать кроме как через придомовую территорию. В этом случае собственник магазина имеет право обратиться в суд с требованием установить сервитут. Однако ТСЖ в данном случае является ненадлежащим ответчиком, так как подобный иск может быть заявлен только к собственникам земли, то есть собственникам помещений в многоквартирном доме. Тем не менее это не исключает возможность представления интересов собственников, например, председателем ТСЖ или другим членом товарищества. При установлении сервитута собственники земли вправе требовать соразмерную плату (п. 5 ст. 274 ГК РФ).

Владимир Толстов, председатель ТСЖ «Егоршина, 4»: Как разрешить спор с ТСЖ «Озерный», которое оформило землю под многоквартирным домом задолго до создания нашего ТСЖ и, соответственно, межевания, перекрыв подъездные пути к нашему дому. Теперь за въезд машин к своему подъезду мы должны платить ему арендную плату за землю. Кроме того, ТСЖ «Озерный» требует плату и за участок, который оказался на нашей территории из-за неточной установки забора тем же ТСЖ «Озерный». Как нам быть?

- При межевании земельного участка должны быть соблюдены прежде всего требования пожарной безопасности, а именно предусмотрен проезд с твердым покрытием для специальной пожарной автотехники со всех сторон здания, для возможности пожаротушения и доступа пожарных с автолестницы в любую квартиру и помещение (расстояние от края проезда до стены здания должно составлять от 5 до 8 м; в зоне не допускается размещать ограждения, воздушные линии электропередачи и осуществлять рядовую посадку деревьев) - ФЗ 123 ст. 151; ППБ 01-03 п. 3; СНиП 2.07.01-89 прил.1 п. 2.

Пятигорская правда