Новая инициатива Минрегиона РФ, предлагающая запретить возведение жилых домов на всех землях сельхозназначения, вызвала некоторое смятение среди участников рынка недвижимости. В случае принятия поправок к Закону «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» эксперты прогнозируют рост цен на землю тех категорий, которые разрешат жилищное строительство. Повышение затронет как владения лендлордов, так и участки простых дачников.
Как известно, сельхозтерритории пострадали от кризиса больше, чем другие сегменты рынка недвижимости. Бывшие до того предметом спекуляций, с наступлением рецессии они мгновенно превратились в неликвид. В течение года-полутора хозяева не спешили продавать по бросовым ценам то, что было куплено задорого. Однако потихоньку крупные собственники начали распродавать обширные площадки по частям, по 50-150 га. В этом году наметилось некоторое повышение спроса. «Оно особенно заметно на фоне полного бойкота в прошлом году, хотя ни в какое сравнение с докризисным не идет», — отмечает Георгий Дзагуров, генеральный директор компании Penny Lane Realty. Игорь Роганович, директор департамента элитной недвижимости Knight Frank, даже объявил, что интерес к подобного рода активам постепенно восстанавливается и имеет потенциал возвращения к прежнему уровню в течение полутора-двух лет. Однако законодательная инициатива, кажется, грозит рынку земли новыми потрясениями.
Согласно предложенным поправкам к Закону «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», которые теоретически могут быть приняты уже до конца года, все участки будут делиться на три типа. Первые — дачные, здесь разрешено размещать жилой дом и хозблок; вторые — садовые, предназначенные для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных культур, где можно ставить только хозпостройки, не предназначенные для проживания; третьи — огородные, на которых не предполагается ни проживание, ни даже посадка плодовых деревьев. И, что особенно важно, дачные участки должны будут находиться в границах населенных пунктов и не смогут располагаться на землях сельхозназначения. Сейчас на агротерриториях с видом разрешенного использования «под дачное строительство» можно получить право возведения дачных поселков, но, если предложение Минрегиона будет принято, любое сооружение жилья там окажется под запретом.
Такое нововведение не может не смущать оптовых покупателей. Очевидно, что если инициатива будет поддержана, подорожают территории с «правильным» статусом — земли населенных пунктов, а также участки с видом разрешенного использования «малоэтажное жилищное строительство» и «индивидуальное жилищное строительство», позволяющие возводить жилье без каких-либо оговорок. Как прогнозируют аналитики УК «Абсолют Менеджмент», аффилированной с ИГ «Абсолют», которая, по оценке журнала Forbes, входит в десятку крупнейших лендлордов Подмосковья, оптовая стоимость земли под коттеджное строительство в Московской области до конца года может вырасти на 60-70%.
Сейчас, сообщает Александр Дубовенко, директор по развитию компании «Гуд Вуд», земли в России стоят от $50 до $50 тыс. за сотку: «По $50 можно купить надел под ИЖС в Рязанской области, на удалении 20 км от городов, а по $50 тыс. — среднего уровня участок на Рублевке». По словам Анны Шишкиной, начальника управления маркетинга УК «Абсолют Менеджмент», оптовая стоимость агроугодий в Московской области составляет около $1,5 тыс. за сотку. Примерно в $500 на сотку оптовым покупателям обходится изменение вида разрешенного использования под «дачное строительство». Но теперь, столкнувшись с падением спроса на сельхозземлю, лендлорды ускорятся с переводом предлагаемых к продаже объектов в другие категории. «Естественно, это потребует дополнительного времени и затрат, и оптовая цена сделок вырастет как минимум на $1 тыс. за сотку», — полагает А. Шишкина. Впрочем, большинство крупных собственников уже проделали работу по переводу и по включению участков в черту населенных пунктов. Поэтому «в основном новшество обещает коснуться средних и малых землевладельцев, которые держат наделы по 50-100 га», — говорит Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость».
«Сейчас уже очевидно, что агроземли подешевели, стоимость быстрого перевода из одной категории в другую возросла, территорий с видом разрешенного использования «под дачное строительство» — тоже. И еще больше подорожали земли населенных пунктов — пока на $150-200 за сотку. Если поправки все-таки будут приняты, они подрастут в цене, думаю, еще на $150-200, а перевод начнет дешеветь (хотя не сразу). Отрицательная коррекция по сельхозземлям будет еще заметнее», — отмечает А. Дубовенко. Если же поправки не пройдут, считает эксперт, произойдет обратное: земли населенных пунктов подешевеют, агроучастки подорожают. Елена Балабанова, генеральный директор Veritas Real Estate, уверена, что стоимость «оптовой» земли нужных категорий вырастет: «Насколько — сказать сложно, все зависит от окончательной редакции законопроекта и от бюрократических механизмов, которые там прописаны».
В итоге ожидаемое повышение затронет и конечных потребителей, уверен В. Яхонтов. Е. Балабанова смотрит на дело несколько иначе: «Думаю, существенного роста стоимости всех типов земли ждать не стоит, он будет дифференцированным: дачные участки подорожают, садовые слегка подешевеют, а огородные «просядут» заметно». Конечно, повышение стоимости земли — не единственный фактор, подталкивающий вверх цену коттеджей, в основном она формируется исходя из соотношения спроса и предложения. В условиях не очень высокого спроса девелопер вынужден будет не корректировать прайсы, а сократить свою маржу. «Прибыль на рынке коттеджного строительства по-прежнему высока: до 20% годовых. При сопоставимых рисках финансовый рынок не в состоянии сейчас приносить такой же доход», — говорит Александр Комов, начальник управления продаж компании «Подмосковье девелопмент».
Е. Балабанова обращает внимание, что в любом случае поправки явно окажутся не на руку обычному человеку. Он не сможет приобрести недорогую сейчас агроземлю для строительства дома, ему будет запрещено прописаться на даче вне территории населенного пункта. Более того, нововведение угрожает набирающему популярность строительству малоэтажных поселков на сельхозугодьях. Жилье там в разы дешевле аналогичных по качеству и площади квартир в многоэтажках. Это связано с тем, что для возведения небольшого дома на сельхозземле не требуется разрешение на строительство, да и сам участок стоит существенно меньше. Законом предлагается установить, что сооружение таких объектов будет осуществляться только после получения разрешения и только на территориях поселений. «Это, с учетом удорожания земель, сделает возведение действительно доступного жилья просто невозможным», — заключает Е. Балабанова. К счастью для многих участников рынка, поправки, предложенные Минрегионом — пока всего лишь проект, пока даже не внесенный на рассмотрение в Госдуму.