Что предпочтительней для жилья: небоскребы в сотни этажей или коттеджи на 1-2 семьи? Сегодня этот вопрос решается на самых разных уровнях, что неудивительно. Строительная отрасль — один из наиболее эффективных инструментов для увеличения валового внутреннего продукта. По оценкам экспертов, возведение 1 млн кв. м жилья приносит доход в различные уровни бюджетов в размере 15-20 млрд рублей. Именно такие цифры звучали на различных итоговых совещаниях последних недель.
В 2010 году наметился заметный поворот в сторону развития малоэтажного строительства. “К 2020 году планируется ежегодно вводить до 140 миллионов квадратных метров жилья, из них 60 процентов, или порядка 85 миллионов квадратных метров, видятся именно “малоэтажными”,— рассказывает исполнительный директор Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства [НАМИКС] Алексей Милушкин. Это некоммерческое партнерство объединяет организации самого разного профиля: девелоперские и строительные компании, производителей материалов и инженерного оборудования, финансовые структуры. “Сейчас остается немало аспектов, на которые следует обратить внимание,— продолжает Алексей Милушкин. Так, мы рекомендуем рассмотреть предложения по вопросу об упрощении доступа предпринимателей к инфраструктуре субъектов естественных монополий в сферах электроэнергетики и транспортировки газа. Надо провести анализ принимаемых субъектами РФ документов территориального планирования и региональных программ строительства жилья эконом-класса. Особое внимание уделить при этом части их соответствия инвестиционным программам субъектов естественных монополий, планам развития транспортной инфраструктуры и сетей связи”.
Также в числе приоритетных задач, по мнению строителей, формирование необходимой нормативно-правовой базы, подготовка и переподготовка кадров, в том числе управленческих, ужесточение требований к электронным площадкам, на которых проводятся открытые аукционы в электронной форме при размещении государственных и муниципальных заказов.
Ненаказуемые инициативы
Перечисленное касается практически всех регионов страны. Но в каждом из них необходимо расставить свои акценты. Не исключение и Ставропольский край. Здесь принципиальный вопрос — минимизация цены земли. Для снижения себестоимости 1 кв. м желательно разработать механизм выделения участка бесплатно или по минимальной цене, на основе аукциона, с условием права выигрыша застройщика, предлагающего наименьшую стоимость реализации готового жилья. Такую инициативу представители НАМИКС озвучили на совещании в краевом правительстве. По их мнению, категорически нельзя согласиться с тезисом о неизбежности поднятия цены на подготовленные земельные участки.
Подобной позиции придерживается и Минрегионразвития, предложившее аукционы на понижение при обязательном установлении справедливой стоимости, стандарта, не допускающего некачественного строительства. По мнению специалистов, именно высокая начальная цена участков и приводит к удорожанию готового “продукта”.
Однако при всем этом нужно учитывать потребности и предпочтения населения, градостроительную политику и перспективу социально-экономического и демографического развития. Планировать обустройство территории нельзя без увязки с инвестиционными программами естественных монополистов газо- и электроснабжения и других систем инженерного обеспечения.
Кстати, на совещании прозвучала интересная информация относительно эксперимента, проведенного в Башкортостане. Одно из постановлений руководства республики предоставило право на бесплатное и без проведения торгов получение в собственность земельных участков гражданам, которые состоят на учете в качестве нуждающихся в жилье. Применялась схема организации строительства социально ориентированных малоэтажных жилых поселков со стоимостью 12 тыс. руб. за 1 кв. метр. Такой результат оказался достигнут за счет проработанной и ре-ализованной схемы взаимодействия между органами власти, заказчиком, поставщиками, подрядчиками и покупателями.
Необходимо отметить, что инфраструктура в поселках была подведена за счет инвестиционного фонда республики, но такое решение возможно не во всех регионах.
И еще немного об инициативах. Скорейшее принятие закона “О жилищных некоммерческих объединениях граждан” позволит создать условия для строительства жилищными некоммерческими объединениями, в первую очередь ЖСК, как формой саморегулирования граждан. Стимулирование частной инициативы, формирование условий для создания объединений для консолидации денежных средств, контроля процесса застройки, а также управления готовым поселком — один из возможных путей решения проблем.
Главное — технологии?
С тем, что массовое мало-этажное строительство перспективно и обладает большой возможностью для претворения в жизнь планов по обеспечению комфортным жильем, согласны и чиновники Ставрополья. “География проекта “Свой дом” достаточно широка: Калуга, Самара, Тула и масса других городов, где активно развиваются новые технологии,— отмечает главный архитектор края Леонид Осинцев. Что касается вариантов, которые отмечены на Ставрополье, то сегодня есть 82 площадки, которые можно осваивать под новые технологии. Более чем на два десятка из них имеются и генпланы, и утвержденные проекты планировок, и там реально застроить более 2 миллионов квадратных метров жилья. И если учесть сроки, которые предлагают новые технологии, то на все понадобится всего лишь 5 лет”.
Для повышения доступности малоэтажек необходимо обеспечить финансовую поддержку строительства. Одними из инструментов для этого являются государственная целевая программа “Жилище” и инвестиционный фонд России. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию разработало стандарты, которые приняло большинство банков, они выдают необходимые кредиты для строительства жилья. Но ни господдержка, ни частное партнерство не заменят новые технологии, их необходимо внедрять, чтобы снизить себестоимость и улучшить энергоэффективные и экологические характеристики зданий. На смену дорогим методам строительства должны прийти гораздо более дешевые. Сейчас технологически выгодными считаются каркасно-панельные дома с использованием утеплителей, также интересна технология несъемной опалубки. На самом деле методик много, нужно лишь выбрать наиболее эффективные в каждом конкретном случае. Тем более что предложений от производителей предостаточно.
Современные малоэтажные поселки — это не деревня в прошлом понимании, а продуманное поселение со всей инфраструктурой, поэтому одна из основных задач, стоящих перед отраслью,— структурная подготовка территории. А так большинство факторов только благоприятствуют строительству. Например, по плотности дорог край входит в двадцатку лучших в стране, соответственно, территории не окажутся удалены от трасс. Из электричества мы потребляем только третью часть от выработанного, остальное на экспорт, земли достаточно, в перспективе возведение завода по производству солнечных батарей. Последние, между прочим, позицинируются как один из наиболее современных способов сэкономить энергию. Фактически это автономная станция, не зависящая от внешних источников, служащая до 25 лет. Пока такими батареями оснащаются лишь экспериментальные строения, но при удачном исходе мало что помешает сделать подобные источники энергии массовыми. Впрочем, пока это все проекты. Но факт остается фактом: малоэтажное строительство при разумном подходе выгодный способ вложения средств. Другое дело, что предстоит предпринять еще немало шагов для того, чтобы оно стало эффективным не только в теории, но и на практике.