К заявлениям об окончании кризиса можно относиться как угодно, но оживление в сфере торговли — вещь совершенно очевидная. А значит, вполне уместно задаться вопросом: следует ли ожидать от ретейлеров чего-то нового? Например, потребует ли рост торгового оборота создания новых форматов?
По состоянию торгового сегмента вполне можно судить о тенденциях экономического развития. Если в галереях ТЦ становится оживленно, можно не читать биржевые сводки, и так ясно: экономика зашевелилась, у людей появились деньги, и ретейлеры озабочены тем, как бы помочь гражданам облегчить кошельки. Росстат весь 2010 год фиксировал рост покупательной способности населения. Порадовал и прогноз на 2011-й: говорят, желание купить будет все чаще совпадать с возможностями. Тенденция, отмеченная Росстатом, вполне соотносится с происходящим в сегменте торговой недвижимости, а там прошедший год характеризовался оживлением спроса. И оживление это, отмечают аналитики Colliers International, нашло отражение «в возвращении интереса к российскому рынку международных операторов, выходе на московский рынок новых иностранных брендов, экспансии региональных сетей в столицу и активном освоении регионов».
О том, что ретейл снова становится инвестиционно привлекательным, свидетельствует еще ряд показателей. К примеру, аналитики S.A.Ricci/King Sturge среди главных трендов 2010 года называют превышение ставками аренды докризисных уровней, заполнение пустовавших помещений в новых торговых центрах, увеличение листа ожидания, а также оживление спроса со стороны такой проблемной в предыдущие полтора года категории, как развлечения. Наконец, в прошлом году был разморожен целый ряд проектов, а некоторые завершены. По данным компании «Магазин Магазинов»/ CB Richard Ellis, «московский рынок торговой недвижимости в 2010 году пополнился 11 новыми объектами суммарной арендопригодной площадью 437, 2 тыс. кв. м». Таким образом, подсчитали в компании, совокупное предложение современных торговых площадей к началу 2011 года составило 3,642 млн кв. м, а общее количество ТЦ в Москве — 111.
И все же по обеспеченности торговыми центрами России пока далеко до развитых европейских стран, то есть нам еще строить и строить. К тому же уже сейчас, можно разглядеть контуры будущих проблем, главная из которых — дефицит. Как отмечают в Colliers International, за 2010 год ни один крупный проект не заявлен, а все ТЦ, выведенные на рынок, были начаты еще до кризиса. Стало быть, «поступлений» не предвидится. А ведь надо еще учесть то обстоятельство, что в Москве предусмотрены ограничительные меры в отношении строительства коммерческих объектов, прежде всего офисов и торговых центров.
Как ни парадоксально, увеличению дефицита способствует и рост популярности нашей страны среди западных ретейлеров. По исследованию CBRE, Россия входит в десятку государств, наиболее привлекательных для развития европейских розничных сетей. Стоит добавить, что Россия не просто попала в top-10, ее позиции значительно укрепились, на что обращает внимание генеральный директор компании «Магазин Магазинов» Анна Ширяева: «С прошлого года в рейтинге стран, наиболее привлекательных с точки зрения экспансии зарубежных ретейлеров, Россия поднялась с 10-го места на 6-е. Такое перемещение в очередной раз подтверждает, что наша страна с ее огромным потенциалом и пока еще серьезной нехваткой качественных торговых объектов является весьма привлекательной площадкой для сильных западных игроков».
Что же получается? А вот что: уже сейчас понятно, что девелоперы по целому ряду причин не поспеют за темпами роста ретейла, поэтому дефицит площадей представляется неизбежным. Но вряд ли таким, естественным путем будет поддержана конкуренция. Совсем напротив. Торговые обороты растут, спрос на объекты — тем более. Вряд ли в этих обстоятельствах можно ожидать кардинальных новшеств от девелоперов и ретейлеров. Им это просто не нужно.
Сейчас, считают эксперты, ситуация не располагает к поиску новых решений. «Думается, в текущем году распределение долей рынка между форматами сохранится на уровне 2010 года, — говорит директор департамента коммерческой недвижимости компании АРИН Екатерина Лапина. — Единственное, чего можно ожидать, — возвращения забытого типа продуктовых магазинов, когда большое помещение снимает один оператор и вместе с собой сажает близких по профилю арендаторов». По мнению генерального директора BESH Group Оксаны Крыминой, «сегодня не формат определяет, куда потребитель поедет — куда важнее уровень удобства». А именно: тяжело ли добираться, не душно ли внутри, есть ли где посидеть и передохнуть.
Руководитель отдела стратегического консалтинга компании Cushman &Wakefield Илья Кузнецов полагает, что наиболее интересных процессов стоит ожидать скорее в регионах. Если «серьезные» ретейлеры продолжат экспансию, торговые центры станут фактически обретать новые форматы: станет больше якорей, уменьшится галерейная часть. Другое дело, что девелоперов, готовых строить в регионах, пока единицы, хотя уже возникает спрос на города с населением порядка 500 тыс. Директор департамента торговой недвижимости компании S.A.Ricci/ King Sturge Илья Шуравин также считает, что в ближайшее время не следует ожидать кардинальных перемен. Тем не менее движение рынка продолжится. По мнению эксперта, самое серьезное развитие получит развлекательный сегмент, где поле деятельности еще достаточно обширно. Что же до фристайл-парков, океанариумов, education-centre (по сути это тоже торгово-развлекательные центры), они пока останутся единичными примерами, поскольку в настоящий момент «нет должной зрелости потребителя», говорит И. Шуравин.
И все же перечисление основных трендов не означает, что ничего кроме них невозможно в принципе. К примеру, скоро на рынок будут выведены два аутлет-центра: Outlet Village Belaya Dacha и Fashion House Moscow — а это действительно принципиально новый для России формат. Правда, замечает И. Кузнецов, оба проекта планировались еще до кризиса, так что связывать их ввод с изменением ситуации не вполне корректно. Однако ввод аутлет-центров, безусловно, станет событием, которое окажет заметное воздействие на весь торговый сегмент. Также эксперты прогнозируют возможность появления ретейл-парков. Это, как объясняет директор отдела торговой недвижимости Knight Frank Юлия Дальнова, комплекс одно- или двухэтажных зданий, объединенных парковкой. Дешевизна, короткий срок строительства, хорошая окупаемость и, что особенно важно, огромные возможности для реконцепции — все это отличительные черты данного формата. Впрочем, появится ли он, пока неизвестно.
Подводя итоги, надо признать: торговый сегмент находится даже не на старте, а скорее в преддверии больших перемен. Прежде чем предлагать что-то новое, стоит как следует освоить имеющееся. Девелоперы и ретейлеры редко бывают романтиками, они отлично знают: от добра добра не ищут, а лучшее — не только враг хорошего, но и препятствие на пути к повышению нормы прибыли.
Источник: «Фотонедвижимость»