Несколько лет назад риэлторы уверяли, что домам эконом-класса в столице приходит конец. «Строить их нецелесообразно. Свободных площадок в Москве практически не осталось, так что выгоднее возводить дома бизнес-класса и элитные комплексы. Через пару лет эконом навсегда переедет за МКАД», — предвкушали славные времена продавцы жильяВремя показало, что именно бюджетное жилье позволило девелоперам выжить в кризис. До осени 2008 года Москва активно застраивалась элитными жилыми комплексами и офисами бизнес-класса — цены росли как на дрожжах, но покупателей не отпугивали даже $5–10 тысяч за метр. Ипотечные кредиты только подстегивали аппетиты клиентов: воспользовавшись заемными средствами, они могли позволить себе приобрести более дорогое жилье — продажи квартир стартовали сразу после выхода застройщика на площадку. Однако в кризис такая стратегия показала свою несостоятельность: спрос упал до нуля, девелоперы начали лихорадочно искать способы хоть немного активизировать продажи. И если традиционные скидки и реклама делу не помогли, то перепрофилирование проектов (бизнес-класс в эконом) фактически спасли отрасль.Первый блин не комом
Государственная дума, рассматривающая законопроект о застройщиках, приняла его во втором чтении. Здесь говорится, что застройщики вправе привлекать денежные средства дольщиков, для строительства жилья. Каждая сделка с недвижимостью, которая привлекает денежные средства дольщиков, должна опираться на закон № 214 «О долевом участии в строительстве…». Застройщик освобождается от надбавочной стоимости(НДС). Это должно ликвидировать причины для использования аналогичных договоров.
Налог на недвижимость должен заменить два существующих — на землю и на имущество. Новый налог предполагается брать с рыночной стоимости недвижимости, а не с оценок БТИ и проч., как сейчас (см. врез); он должен стать основой для наполнения местных бюджетов. Ввести налог на недвижимость поручил в прошлом году премьер Владимир Путин.
Госдума приняла во втором чтении законопроект, определяющий круг застройщиков, которые имеют право привлекать средства граждан для долевого строительства. Теперь любая сделка с жильем, связанная с привлечением средств граждан и возникновением прав собственности, должна заключаться по федеральному закону № 214 «О долевом участии в строительстве…». Услуги застройщиков жилья будут освобождены от НДС. В материалах к поправкам говорится, что это устранит причины для использования альтернативных договоров.
Строительная отрасль тяжелее других переносила кризисный 2009 год. И столь любимые на долговом рынке облигации застройщиков принесли много головной боли и инвесторам, и эмитентам, многие из которых не смогли выполнить обязательств по ним. В начале 2010 года ситуация стала выправляться, и категоричное мнение экспертов, которые раньше рекомендовали «забыть» про облигации стройкорпораций, смягчилось, – они советуют присмотреться к бумагам некоторых эмитентов, достойно переживших кризис.
За последний месяц произошел целый ряд событий, который позволяет утверждать, что дефицит нового жилья, о котором не устают твердить многие участники рынка новостроек, отменяется. Более того, принимая во внимание происходящие процессы, специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» полагают, что уже со следующего года объемы строительства начнут расти, как в целом по России, так и в Москве.
В судах рассматриваются тысячи исков между дольщиками и недобросовестными застройщиками. И, вероятно, исков станет еще больше. Покупатели часто выигрывают, если договор купли-продажи заключен в соответствии с 214-ФЗ («О защите прав дольщиков…»). Но таких в Москве немного. При других договорах (предварительный договор купли-продажи, векселя и проч.) шансы истцов не столь высоки.
Если Госдума примет закон о внесении изменений в 214-ФЗ, тогда под его действие подпадут все сделки, заключаемые застройщиками с гражданами, включая предварительные договоры. И суды может захлестнуть новая волна исков — у обманутых покупателей появятся новые основания судиться с недобросовестными застройщиками.
Именно квартиры, вроде бы считающиеся неликвидными, раскупаются в первую очередь, говорят риэлторы. Парадокс? Нет, реалии столичного рынка недвижимости.
Построить идеальный дом, в котором все без исключения квартиры обладали бы одинаково высокими характеристиками, вряд ли возможно. Да застройщики особо и не пытаются. Вместо того чтобы вложить лишний рубль в качество стройки, на последнем стремятся сэкономить. В приватной беседе один из риэлторов не скрывал, что покупателю, особенно с ограниченным бюджетом, как правило, и предлагаются квартиры «ограниченной ликвидности».
По итогам марта на рынке новостроек Москвы и области продолжились тенденции, отмеченные в предыдущие месяцы 2010 года, – постепенное нарастание спроса на фоне сокращающегося предложения.
По данным аналитической службы агентства "МИАН", количество выставленных на продажу новых квартир в марте сократилось в Москве еще на 6-7%, в Московской области – на 4-5%. Число адресов уменьшилось на 4-5% и 1-2% соответственно и составило 305-310 - в Москве и 500-510 – в Подмосковье.
Сайты вакансий пестрят объявлениями о наборе агентов недвижимости. Неужели даже в кризис эта профессия востребована? Рынок почти стоит, но риелторов не хватает? Самый простой способ все выяснить на месте — устроиться на работу в профильное агентство.
Не уменьем, а числом
Типичные требования к будущему агенту не меняются уже с десяток лет: возраст 22-50 лет, энергичность, общительность, презентабельная внешность, а главное – большие амбиции. Опыт работы, высшее образование и какие-либо навыки – не нужны. Знание ПК – приветствуется. Кризис изменил лишь предполагаемый доход. Если раньше работодатели смело сулили новичкам до $10 тыс. в месяц, то в нынешних объявлениях обещания скромнее, но все равно заманчивы: от $1 до $5 тыс.